İskânsız Binada Deprem Raporu: Alınabilir mi, İskân Yerine Geçer mi?

İskân nedir, iskânsız bina ne demektir?

İskân, halk arasında yapı kullanma izin belgesine verilen addır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesine göre tamamlanan bir yapının kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni alınması gerekir. İdare bu aşamada binanın ruhsata ve eklerine, yani onaylı projelere uygun yapılıp yapılmadığını kontrol eder.

İskânsız bina ise inşaatı bitmiş, kullanılan ama yapı kullanma izin belgesi alınmamış binadır. Antalya’da özellikle eski apartmanlarda, sonradan kat çıkılan binalarda ve hızlı büyüyen ilçelerdeki yeni yapılarda iskânsız binalarla sık karşılaşılır. İskânsız binalarda kat mülkiyetine geçilemez, binalar kat irtifakıyla kalır; uygulamada bankalar konut kredisinde çoğunlukla iskân ister ve kalıcı abonelik işlemlerinde sorun yaşanabilir.

Bina neden iskân alamaz? Deprem açısından üç farklı durum

Deprem raporu açısından asıl soru “iskân var mı?” değil, “iskân neden yok?” sorusudur. İskânsız binalar genellikle üç gruptan birine girer:

Üçüncü gruptaki ve ikinci gruptaki binaların bir kısmı, 2018’deki imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi almış olabilir. Bu binalar için hazırladığımız Yapı Kayıt Belgeli Binada Deprem Raporu rehberine de bakabilirsiniz.

İskânsız binada deprem raporu neden gerekir?

İskân aşamasında idare, binanın projeye uygun yapılıp yapılmadığını kontrol eder. Bu kontrol yapılmadığında, binanın onaylı projedeki gibi inşa edilip edilmediği belgeyle doğrulanmamış olur. Deprem raporu bu boşluğu mühendislik açısından doldurur:

• Satın almadan önce: İskânsız bir daire alırken binanın gerçekten projeye uygun yapılıp yapılmadığını ve deprem güvenliğini bilmek, fiyat ve karar için somut dayanaktır. Diğer kontrol adımları için Ev Alırken Bina Sağlamlığı Nasıl Kontrol Edilir? yazımıza bakabilirsiniz.
• İşyeri ruhsatı: İskânsız binalarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı süreçleri daha karmaşıktır; bazı belediyeler ve kurumlar yapı güvenliğini gösteren bir rapor isteyebilir. Ayrıntılar İşyeri Ruhsatı İçin Deprem Dayanıklılık Raporu sayfamızda.
• Kat malikleri kararı: İskân almak için projeye aykırılıkları gidermek mi, güçlendirmek mi, yoksa kentsel dönüşüme girmek mi daha doğru? Bu karar binanın gerçek durumunu bilmeden verilemez.
• İskân sürecini başlatmadan önce: Projeye aykırı bir binada aykırılıkların giderilmesi, örneğin kapatılan balkonların açılması ya da kaldırılan duvarların yeniden yapılması, taşıyıcı sisteme dokunabilir. Bu işlere başlamadan önce mühendislik değerlendirmesi yapılmalıdır.
• Kiracı veya malik olarak içiniz rahat etsin diye: İskânsız binada yaşıyorsanız, binanın depreme karşı durumunu bilmek en temel hakkınızdır.

Deprem raporunun iki yolu

İskânsız binalarda da deprem raporu iki farklı amaçla hazırlanabilir:

• TBDY 2018 deprem performans raporu: Binanın deprem güvenliğini ayrıntılı gösterir, yetersiz elemanları belirler ve güçlendirme kararına esas olur. Rapor size teslim edilir.
• Riskli yapı tespiti (6306 sayılı Kanun): Bakanlık lisanslı kuruluşça yapılır, binanın riskli olup olmadığına karar verir ve kentsel dönüşümü başlatır. Rapor il müdürlüğüne iletilir, uygun bulunursa tapuya işlenir. İskânın olmaması riskli yapı tespiti yapılmasına engel değildir.

Hangi yolun size uygun olduğunu ilk görüşmede birlikte belirliyoruz. İki raporun farkını Deprem Raporu Nasıl Alınır? rehberimizde ayrıntılı anlattık.

İskânsız binada analiz nasıl yapılır?

Analizin kapsamı, binanın yukarıdaki üç durumdan hangisinde olduğuna göre değişir:

1. Belgeler toplanır: Ruhsat, onaylı mimari ve statik projeler, varsa zemin etüdü belediye arşivinden alınır. 2001’den sonra ruhsat alan binalarda yapı denetim dosyasında beton deney sonuçları ve hakediş raporları da bulunabilir. Bu belgeler analize önemli girdi sağlar.
2. Proje ile bina karşılaştırılır: Kolon ve perde yerleri, kesitler, kat sayısı ve kat yükseklikleri yerinde ölçülerek onaylı projeyle karşılaştırılır. Sonradan yapılan ilaveler ve kaldırılan elemanlar tek tek belirlenir.
3. Proje yoksa röleve çıkarılır: Ruhsatsız binalarda taşıyıcı sistemin tamamı her katta ölçülerek çizilir.
4. Donatı tespiti: Kolon ve kirişlerde donatı tarama cihazıyla çubuk sayısı ve etriye aralığı belirlenir; seçilen noktalarda pas payı sıyrılarak donatı çapı ve korozyon kontrol edilir.
5. Karot alınır: Beton dayanımı her kattan alınan karotlarla belirlenir. Kaç karot gerektiğini Binadan Kaç Karot Alınır? yazımızda anlattık. Karot sonuçları tek başına yalnızca fikir verir; binanın durumuna analiz karar verir.
6. Analiz ve rapor: Binanın modeli kurulur, TBDY 2018’e göre analiz edilir ve sonuçlar raporlanır.

Onaylı projesi olan ve projesine uygun yapılmış iskânsız binalarda saha çalışması daha kısa sürer. Projeye aykırı veya ruhsatsız binalarda ölçüm ve tespit işleri arttığı için süre ve bedel artar.

Yeni yapılmış ama iskânı henüz alınmamış binalar

Antalya’da yeni sitelerde dairelerin iskân alınmadan satılması ve kullanılmaya başlanması sık görülür. Bu binalar çoğunlukla güncel deprem yönetmeliğine göre projelendirilmiş ve yapı denetimi altında inşa edilmiştir; bu nedenle eski ve projesiz binalarla aynı risk grubunda değerlendirilmemelidir. Yine de iskân alınmadığı sürece yapının projeye uygunluğu idare tarafından son kez kontrol edilmemiş olur. Böyle bir binada daire alacaksanız şunları sorun:

• Yapı denetim kuruluşu kim? Kuruluşun adı ve inşaatın denetim süreci hakkında bilgi alın.
• İskân neden henüz alınmadı? Eksik işler, ortak alanlar, otopark veya evrak süreci gibi nedenler ile projeye aykırılık kaynaklı nedenler çok farklıdır.
• Projeye aykırı bir uygulama var mı? Fazladan kat, kapatılan alanlar veya değiştirilen taşıyıcı elemanlar iskânı engeller ve deprem davranışını etkileyebilir.
• Zemin etüdü ve beton deney sonuçları var mı? Bu belgeler hem güven verir hem de gerekirse yapılacak analize girdi sağlar.

Cevaplar net değilse satın almadan önce belge incelemesi ve gerekirse deprem performans analizi yaptırmak en güvenli yoldur.

İskânsız binalar hakkında yanlış bilinenler

• “Deprem raporu alırsam iskân da alırım.” Hayır. Deprem raporu binanın deprem güvenliğini değerlendirir; imar mevzuatına aykırılıkları ortadan kaldırmaz ve yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez.
• “İskânı yoksa bina kesin çürüktür.” Doğru değil. Projesine uygun yapılmış, yapı denetiminden geçmiş ama evrak eksikliği nedeniyle iskân alamamış binalar olabilir. Binanın durumu ancak inceleme ve analizle anlaşılır.
• “İskânı varsa bina sağlamdır.” Bu da her zaman doğru değil. İskân, binanın o tarihteki projeye uygunluğunu gösterir. Eski yönetmeliklere göre yapılmış, yıllar içinde korozyona uğramış veya sonradan tadilat görmüş iskânlı binalar da deprem açısından yetersiz olabilir.
• “İskânsız binaya kentsel dönüşüm yapılmaz.” İskânın olmaması riskli yapı tespitine engel değildir. Ancak yeni bina yürürlükteki imar planına göre yapılacağından, projeye aykırı olarak çıkılmış katlar yeni projede aynen yer almayabilir.

Rapor olumsuz çıkarsa ne yapılır?

Seçenekler binanın imar durumuna bağlıdır:

• Ruhsatlı ve projesine uygun bina: Güçlendirme projesi hazırlanır, belediyeden gerekli izin alınarak güçlendirme yapılır. Güçlendirme sonrası iskân süreci de tamamlanabilir.
• Projeye aykırı bina: Aykırılıkların giderilmesi, güçlendirme ve iskân işlemleri birlikte planlanmalıdır. Hangi aykırılığın giderilebileceği ve güçlendirmenin bunu nasıl etkileyeceği imar ve mühendislik açısından birlikte değerlendirilir.
• Yapı kayıt belgeli bina: İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesi kapsamında, ilave inşaat alanı oluşturulmaması şartıyla güçlendirme izni alınabilir.
• Güçlendirme ekonomik değilse: Riskli yapı tespiti yapılarak kentsel dönüşüm süreci başlatılabilir. Süreç için Kentsel Dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

Güçlendirme yöntemlerinin karşılaştırmasını Bina Güçlendirme Yöntemleri Karşılaştırması yazımızda, uygulama sürecini Güçlendirme Projesi ve Uygulaması sayfamızda anlattık. Kat ilavesiyle iskân alamamış binalar için Mevcut Binaya Kat İlavesi yazımız da yol gösterici olabilir.

Başvuru için hangi bilgiler gerekir?

• Binanın adresi, ada ve parsel bilgisi
• Varsa yapı ruhsatı ve ruhsat tarihi
• Varsa onaylı mimari ve statik projeler, zemin etüdü
• Varsa yapı denetim kuruluşu bilgisi
• Varsa yapı kayıt belgesi
• Sonradan yapılan ilaveler ve tadilatlar hakkında bildiğiniz bilgiler
• Raporu hangi amaçla istediğiniz ve isteyen kurumun yazısı

Belgelerin bir kısmı elinizde yoksa sorun değil; belediye arşivinden temininde destek oluyoruz. Süre ve bedeli etkileyen unsurları Deprem Performans Analizi Fiyatları yazımızda anlattık.

İlgili yazılar

• Yapı Kayıt Belgeli Binada Deprem Raporu: Gerekli mi, Nasıl Alınır?
• Deprem Raporu Kaç Yıl Geçerli?
• Kiralık İşyerinde Deprem Raporunu Kim Öder, Kimden İstenir?
• Deprem Raporu Nasıl Alınır?

Sık sorulan sorular

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. İmar ve iskân işlemlerinde ilgili belediyenin uygulaması esas alınmalıdır. Mevzuat değişebileceği için güncel hükümler mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edilmelidir.