Kiralık İşyerinde Deprem Raporunu Kim Öder, Kimden İstenir?

Deprem raporu kimden ve neden istenir?

Kiralık bir işyerinde deprem raporu talebi genellikle şu yerlerden gelir:

• Belediye: İşyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurularında, özellikle yapı kullanma izni bulunmayan, yapı kayıt belgeli veya kullanım amacı değişen binalarda yapı güvenliğini gösteren rapor istenebilir.
• İl millî eğitim müdürlüğü: Özel okul, kurs, etüt merkezi ve kreş gibi kurumlar için binanın sağlam ve dayanıklı olduğunu gösteren teknik rapor istenir. Ayrıntıları Okul, Kreş ve Yurt Deprem Performans Raporu yazımızda anlattık.
• Sağlık ve sosyal hizmet kurumları: Özel sağlık kuruluşları, rehabilitasyon merkezleri ve bakım evleri gibi kullanımlarda bina güvenliği ayrıca sorgulanır. Klinikler için Hastane ve Klinik Deprem Performans Raporu yazımıza bakabilirsiniz.
• Konaklama ve kalabalık kullanımlar: Otel, pansiyon, düğün salonu, spor salonu gibi çok sayıda kişinin bulunduğu işyerlerinde rapor talebi daha sık görülür.
• Kiracının kendisi: Ruhsat şartı olmasa da birçok işletme, çalışanlarının ve müşterilerinin güvenliği için binanın durumunu bilmek ister.

Ruhsat başvurusunu işyerini işletecek kişi yaptığı için kurumun rapor talebi de genellikle ona, yani kiracıya iletilir. Hangi işyerlerinden hangi raporun istendiğini İşyeri Ruhsatı İçin Deprem Dayanıklılık Raporu sayfamızda ayrıntılı anlattık.

Deprem raporunu kim öder: kiracı mı, mal sahibi mi?

Türk Borçlar Kanunu’nda deprem raporunun masrafını doğrudan bir tarafa yükleyen bir hüküm bulunmaz. Bu nedenle cevap üç şeye bağlıdır:

1. Kira sözleşmesi: Sözleşmede bu konuda bir madde varsa o uygulanır. Bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce konuyu açıkça yazmak en sağlıklı yoldur.
2. Raporun kimin ihtiyacı için yapıldığı: Rapor yalnızca kiracının açacağı işletmenin ruhsatı için gerekiyorsa, uygulamada masrafı çoğunlukla kiracı üstlenir. Mal sahibi kendi binasının durumunu belgelemek veya işyerini daha kolay kiralamak için rapor yaptırıyorsa masraf genellikle ondadır.
3. Binanın mülkiyet durumu: Tek malikli bir binada karar mal sahibiyle verilir. Kat mülkiyetli bir apartmanda ise rapor binanın tamamını kapsadığından kat malikleri kurulunun katılımı gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu kural, masrafın kimde olduğunu tek başına belirlemese de, raporda binanın amaçlanan kullanıma elverişli olmadığı ortaya çıkarsa tarafların hak ve yükümlülüklerini tartışırken önem kazanır. Somut durumunuz için bir hukukçudan görüş almanızı öneririz.

Uygulamada en sık görülen üç çözüm

Kat malikleri tüm bina için rapor yaptırmaya karar verirse, masrafın nasıl paylaşılacağı kurul kararında belirlenmelidir. Rapor sonucunda güçlendirme gerekirse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ortak yerlerin güçlendirme ve onarım giderlerine kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa arsa payları oranında katılır.

Apartmanlarda tüm bina için rapor sürecini Apartmanda Deprem Raporu Nasıl Alınır? yazımızda adım adım anlattık.

Rapor neden sadece dükkânı değil, binanın tamamını kapsar?

Bir binanın depreme karşı davranışı tek bir katın ya da tek bir dükkânın durumuna göre belirlenemez. Deprem kuvvetleri binanın bütün taşıyıcı sistemine dağılır. Zemin kattaki dükkânda kesilmiş bir kolon üst katların güvenliğini de etkiler; üst katlara eklenen bir kat da zemin kattaki kolonları zorlar. Bu yüzden TBDY 2018’e göre yapılan deprem performans analizinde binanın tamamı modellenir.

Bu durum kiralık işyerleri için önemli bir pratik sonuç doğurur:

• Diğer bağımsız bölümlere girilmesi gerekir: Karot alımı ve donatı tespiti için farklı katlarda, bodrumda ve ortak alanlarda çalışılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi, yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için bağımsız bölüm maliklerinin ve orada oturanların giriş müsaadesi vermeye mecbur olduğunu düzenler. Uygulamada bu iznin yönetim ve kat malikleriyle koordineli olarak alınması süreci hızlandırır.
• Belgeleri mal sahibi veya yönetim temin eder: Ruhsat, onaylı projeler, varsa zemin etüdü ve yapı kayıt belgesi gibi belgeler belediye arşivinden malik adına alınır.
• Rapor bütün binayı anlatır: Kiracının yaptırdığı rapor da binanın tamamının durumunu ortaya koyar. Bu, diğer maliklerin de ilgilendiği bir sonuçtur; raporun sonucu ve paylaşımı baştan konuşulmalıdır.

Kira sözleşmesine ne yazılmalı?

Deprem raporu konusunu sözleşme imzalanmadan önce netleştirmek, sonradan çıkacak anlaşmazlıkların çoğunu önler. Sözleşmede şu konuların açıkça düzenlenmesini öneririz:

• Raporu kim yaptıracak ve masrafı kim karşılayacak? Tamamen bir tarafa mı ait, paylaşılacak mı, kira bedelinden mahsup mu edilecek?
• Mal sahibinin desteği: Belgelerin temini, diğer bölümlere ve ortak alanlara erişim için mal sahibinin yönetimle koordinasyon sağlayacağı.
• Rapor olumsuz çıkarsa ne olacak? Güçlendirme yapılıp yapılmayacağı, kimin yaptıracağı, bu sürede kira ödemesinin nasıl yürüyeceği ve tarafların sözleşmeden çıkma hakkı.
• Tadilat izni: Kiracının işletme için yapacağı değişikliklerin taşıyıcı sisteme dokunmayacağı. Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir.
• Ruhsat alınamazsa: Raporun sonucu nedeniyle ruhsat alınamaması hâlinde tarafların durumu.

Bu maddeler hukuki bir kalıp değil, bir kontrol listesidir. Sözleşmenin metni için bir hukukçudan destek almanızı öneririz.

İşyerini kiralamadan önce nelere bakmalı?

1. Binanın yapım yılı ve ruhsat durumu: Yapı kullanma izni var mı, yoksa bina iskânsız ya da yapı kayıt belgeli mi? Bu durumlar ruhsat sürecini doğrudan etkiler. Ayrıntılar için Yapı Kayıt Belgeli Binada Deprem Raporu yazımıza bakabilirsiniz.
2. Daha önce yapılmış bir rapor var mı? Varsa hangi yönetmeliğe göre ve ne zaman yapıldığını, binada sonradan değişiklik olup olmadığını sorun.
3. Zemin kattaki tadilatlar: Vitrin açmak için kesilmiş kolonlar, kaldırılmış perdeler veya birleştirilmiş dükkânlar varsa bu, hem deprem güvenliğini hem de ruhsatı etkileyebilir.
4. Kullanım amacı: Açacağınız işletme türü için hangi kurumun hangi raporu istediğini başvurudan önce öğrenin.
5. Riskli yapı şerhi: Tapu kaydında riskli yapı şerhi olup olmadığını kontrol edin.

Rapor olumsuz çıkarsa ne olur?

Deprem performans raporu binanın yetersiz olduğunu gösterirse genellikle iki yol vardır: güçlendirme veya kentsel dönüşüm. Güçlendirme kararı ve masrafı esas olarak binanın maliklerini ilgilendirir; kiracının bu karar üzerinde doğrudan bir yetkisi yoktur. Kiracı açısından önemli olan, işletmeyi o binada sürdürüp sürdüremeyeceği ve kira sözleşmesindeki haklarıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun ayıplara ilişkin hükümleri bu noktada gündeme gelebilir; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.

Güçlendirme yöntemlerini Güçlendirme Projesi ve Uygulaması sayfamızda anlattık. Güçlendirme çoğu zaman binanın kullanımını tamamen durdurmadan, bölüm bölüm planlanabilir.

Kiracı riskli yapı tespiti isteyebilir mi?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlık lisanslı kuruluşlarca yapılır ve başvurusu yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır. Kiracı tek başına riskli yapı tespiti başvurusu yapamaz; ancak binanın durumundan endişe ediyorsa mal sahibinden veya yönetimden bu yönde talepte bulunabilir. Bina riskli yapı olarak tespit edilirse tahliye ve yıkım süreci kentsel dönüşüm mevzuatına göre yürür; kiracılar için kira yardımı gibi destekler de bu mevzuatta düzenlenmiştir. Süreç hakkında Riskli Yapı Tespiti sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.

Kiracının ruhsat için ihtiyaç duyduğu rapor ise genellikle riskli yapı tespiti değil, TBDY 2018’e göre hazırlanan deprem performans analizi raporudur. İki rapor türünün farkını Deprem Raporu Nasıl Alınır? rehberimizde anlattık.

Süreç nasıl işler?

1. Ön görüşme: İşyerinin türü, raporu isteyen kurum, binanın yaşı ve kat sayısı konuşulur. Kurumun yazısı varsa birlikte incelenir.
2. Taraflarla koordinasyon: Mal sahibi ve yönetimle erişim ve belge konusu planlanır.
3. Saha çalışması: Röleve, donatı tespiti ve karot alımı yapılır. Karot sonuçları tek başına yalnızca fikir verir; değerlendirme analizle yapılır. Kaç karot alınacağını Binadan Kaç Karot Alınır? yazımızda anlattık.
4. Analiz ve rapor: Bina TBDY 2018’e göre analiz edilir; rapor kurumun istediği kapsamda hazırlanır.

Süre ve bedel; binanın büyüklüğü, projelerin varlığı ve saha erişimine göre belirlenir. Fiyatı etkileyen unsurları Deprem Performans Analizi Fiyatları yazımızda anlattık. Kiracı ve mal sahibinin masrafı paylaşacağı durumlarda, teklifi her iki tarafın göreceği şekilde hazırlayabiliriz.

İlgili yazılar

• Yapı Kayıt Belgeli Binada Deprem Raporu: Gerekli mi, Nasıl Alınır?
• Deprem Raporu Kaç Yıl Geçerli?
• İskânsız Binada Deprem Raporu: Alınabilir mi, İskân Yerine Geçer mi?
• Deprem Raporu Nasıl Alınır?

Sık sorulan sorular

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira sözleşmesi ve masraf paylaşımı konusunda bir hukukçudan görüş alınmalıdır. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki metinlere göre aktarılmıştır; güncel hâlleri oradan kontrol edilmelidir.