Riskli Yapı Kararına İtiraz: 15 Günlük Süre, Dilekçe ve Teknik Heyet Süreci

Kapınıza asılan bir tutanak, e-Devlet’e düşen bir bildirim ya da muhtarlıkta gördüğünüz bir ilan… “Binanız riskli yapı olarak tespit edilmiştir” cümlesini okumak, ev sahipleri için çoğu zaman ilk anda paniğe yol açar. Akla gelen ilk sorular hep aynıdır: Bina hemen yıkılacak mı? Bu karara itiraz edebilir miyim? Kaç günüm var, nereye, nasıl başvuracağım?

Bu rehberde riskli yapı kararına itirazı her yönüyle anlatıyoruz: 15 günlük sürenin nasıl hesaplandığını, kimlerin itiraz edebileceğini, dilekçede nelerin yer alması gerektiğini, teknik heyetin nasıl çalıştığını, itirazda en çok hangi teknik noktaların öne çıktığını ve itiraz reddedilirse hangi yolların açık olduğunu bulacaksınız. Bilgiler 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin güncel metnine dayanmaktadır.

Riskli yapı kararı size nasıl bildirilir?

Riskli yapı tespit raporu, lisanslı kurum veya kuruluş ya da idare tarafından elektronik sistem üzerinden İl Müdürlüğüne gönderilir. Rapor incelenir ve eksiklik bulunmazsa riskli bulunan yapılar için şu adımlar izlenir:

• Tapuya bildirim: Yapı, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Halk arasında “riskli yapı şerhi” denilen kayıt budur.
• Yapıya tutanak asılması: Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak binaya asılır.
• e-Devlet bildirimi: Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
• Muhtarlıkta ilan: Tespit, binanın bulunduğu muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
• İnternet ilanı: Riskli yapılar ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir.

Burada kritik nokta şudur: Kanuna göre riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bütün malik ve hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yani elden bir tebligat gelmesini beklemenize gerek yoktur; binaya asılan tutanak ve muhtarlık ilanı tebligat yerine geçer. Yurt dışında yaşayan, binada oturmayan ya da e-Devlet bildirimlerini takip etmeyen malikler bu nedenle süreyi kolayca kaçırabilir.

Riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığını, kimlerin başvurabileceğini ve raporun içeriğini Riskli Yapı Tespiti sayfamızda ayrıntılı olarak anlattık.

15 günlük itiraz süresi nasıl hesaplanır?

İtiraz süresi, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gündür. Bu süre hak düşürücüdür: Süresi içinde yapılmayan itirazlar idare tarafından işleme alınmaz. Süreyi e-Devlet bildiriminin geldiği günden veya tutanağı gördüğünüz günden saymayın; esas alınan tarih muhtarlık ilanının son günüdür.

İlanın başlangıç tarihini muhtarlıktan veya İl Müdürlüğünden yazılı olarak teyit etmeniz en güvenli yoldur. Son günün resmî tatile denk gelmesi gibi durumlarda tereddüt yaşamamak için de dilekçenizi son güne bırakmayın. Teknik bir değerlendirme yaptırmak istiyorsanız, mühendisin raporu incelemesi için zaman gerekeceğini hesaba katın. Karar size ulaşır ulaşmaz harekete geçmek, itirazın kalitesini doğrudan artırır.

Riskli yapı kararına kimler itiraz edebilir?

Kanuna göre riskli yapı tespitine maliklerce veya kanuni temsilcilerince itiraz edilebilir. Uygulama Yönetmeliği bunu açıkça düzenler: Yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

İtiraz nereye ve nasıl yapılır?

İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne verilecek bir dilekçeyle yapılır. O ilde riskli yapı yetkisi belediyeye devredilmişse dilekçe yetkili belediyeye (İdareye) verilir. Antalya’daki binalar için başvuru yerini, tutanakta yazan idareden veya İl Müdürlüğünden teyit edebilirsiniz.

Dilekçeyi verdiğinizde, evrak kayıt numarası ve tarih içeren alındı belgesi isteyin. Süre tartışması çıkarsa itirazınızı süresinde yaptığınızı bu belgeyle ispatlarsınız. İdare, itirazın süresinde ve malik tarafından yapılıp yapılmadığını kontrol eder. Binanın bulunduğu ilde teknik heyet kurulmamışsa dilekçe ve rapor, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Bu işlemi idare kendisi yapar, sizin ayrıca başvurmanız gerekmez.

Mevzuatta itiraz başvurusu için ayrı bir harç veya ücret düzenlenmemiştir. Ancak itirazı desteklemek için yaptıracağınız bağımsız mühendislik incelemesi ve gerekirse avukat desteği ayrı maliyetlerdir.

Riskli yapı itiraz dilekçesi nasıl yazılır?

Mevzuatta zorunlu bir dilekçe formatı yoktur. Ancak iyi hazırlanmış bir dilekçe, teknik heyetin dosyanızı doğru okumasını kolaylaştırır. Dilekçede şu bilgilerin bulunması önerilir:

1. Başvurulan makam: “T.C. … Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne” veya yetkili belediyeye.
2. İtiraz edenin bilgileri: Ad soyad, T.C. kimlik numarası, adres, telefon, e-posta.
3. Taşınmaz bilgileri: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve bina adresi.
4. İtiraz edilen işlem: Riskli yapı tespit raporunun tarihi ve numarası, raporu hazırlayan lisanslı kuruluş, muhtarlık ilanının başlangıç ve bitiş tarihleri.
5. Süre ve sıfat beyanı: İtirazın, ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde ve malik sıfatıyla yapıldığı.
6. İtiraz gerekçeleri: Usule ve teknik değerlendirmeye ilişkin itiraz nedenleri, maddeler halinde ve somut olarak.
7. Talep: Raporun teknik heyetçe incelenmesi, gerekiyorsa yerinde inceleme yapılması ve tespitin iptal edilmesi.
8. Ekler ve imza: Tapu kaydı, kimlik fotokopisi, varsa vekâletname veya veraset ilamı, varsa mühendislik değerlendirme raporu, fotoğraflar ve proje belgeleri.

Riskli yapı raporuna hangi gerekçelerle itiraz edilir?

“Binamız sağlam, depremlerde hiçbir hasar görmedi” gibi genel ifadeler teknik heyeti ikna etmez. Riskli yapı tespiti, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTE 2019) ile Bakanlığın elektronik yazılım programına göre yapılır. İtirazın gücü, raporun bu esaslara göre hangi noktada hatalı olduğunu somut olarak gösterebilmesine bağlıdır. İtiraz gerekçeleri genel olarak iki gruba ayrılır.

Usule ilişkin gerekçeler

• Talep eden kişi malik değil: Tespit, malik olmayan birinin talebiyle yapılmışsa bu, kanunda lisanslı kuruluş için yaptırım gerektiren bir fiil olarak sayılmıştır.
• Aynı binaya ikinci rapor: Yönetmeliğe göre her yapı için kural olarak yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İstisnalar şunlardır: itiraz veya yargı kararı üzerine yeni rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyen somut bir olay.
• Yerinde inceleme yapılmamış: Binada teknik inceleme yapılmadan hazırlanan rapor, kanunda ağır yaptırıma bağlanmış bir durumdur.
• Kapsam dışı yapı: İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
• Kimlik bilgilerinde hata: Raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodu bulunmalıdır. Yanlış binaya, yanlış parsele veya yanlış bloğa ait bilgiler önemli bir itiraz konusudur.

Teknik gerekçeler

• Rölöve hataları: Kolon, perde ve kiriş boyutlarının veya yerlerinin yanlış ölçülmesi, perdelerin kolon olarak ya da kolonların eksik modellenmesi, kat yüksekliklerinin hatalı alınması.
• Kat sayısı ve kullanım: Bodrum, asma kat veya çatı katının yanlış tanımlanması.
• Karot uygulaması: Karotların hangi elemanlardan ve hangi katlardan alındığı, numune boyutları, düzeltmeler ve mevcut beton dayanımının hesabı. RYTE 2019’a göre mevcut beton dayanımı, düzeltilmiş karot dayanımlarının ortalamasının %85’i olarak alınır. Bu hesapta yapılan bir hata sonucu doğrudan etkiler.
• Donatı tespiti: Boyuna donatı ve etriye bilgilerinin nasıl belirlendiği, kaç elemanda pas payı sıyırma veya tarama yapıldığı.
• Zemin bilgileri: Kullanılan zemin parametrelerinin dayanağı ve yapının bulunduğu yeri gerçekten temsil edip etmediği. Bu konuyu aşağıda ayrıca ele alıyoruz.
• Yazılıma girilen veriler: Fotoğraflar, ölçüler ve laboratuvar sonuçları ile hesap programına girilen değerlerin birbiriyle tutarlı olup olmadığı.

Unutmayın: Kanuna göre RYTE 2019 esaslarında herhangi bir katın risk sınırlarını aşması binanın riskli sayılması için yeterlidir. Bu yüzden itirazda kritik katın, çoğunlukla zemin kat veya bodrum katın verileri özellikle dikkatle incelenmelidir. Karot sonuçlarının nasıl değerlendirildiğini Karot Testi Olumsuz Çıkarsa Ne Olur? ve Karot Sonucu Kaç Olmalı? yazılarımızda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Teknik heyet kimlerden oluşur ve itirazı nasıl inceler?

Riskli yapı itirazlarını, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gerekli gördüğü yerlerde kurulan teknik heyetler inceler. Teknik heyet bir idari kurul olup mahkeme değildir. Ancak üye yapısı itibarıyla bağımsız akademik görüşü de içerir.

Teknik heyet incelemesinde bilinmesi gereken önemli kurallar şunlardır:

• Eksik rapor düzeltilir: Raporda teknik eksiklik bulunursa rapor, düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa geri gönderilir. Kuruluş eksikleri bildirimden itibaren 30 gün içinde gidermek zorundadır; gerekçeli talep üzerine ek süre verilebilir. Nihai karar, düzeltmeler tamamlandıktan sonra verilir.
• Tespit tarihi esas alınır: Yapının riskli olup olmadığına, tespitin yapıldığı tarihteki durumuna göre karar verilir. Rapordan sonra yapılan onarım veya değişiklikler bu kararı etkilemez.
• Kararlar gerekçelidir: Teknik heyet kararları teknik gerekçeleriyle yazılır ve imzalanır. İtiraz eden malike yalnızca nihai karar bildirilir.
• Karar süresi: Mevzuatta teknik heyetin itirazı kaç gün içinde sonuçlandıracağına ilişkin kesin bir süre yoktur. Süre, ilin dosya yoğunluğuna ve raporun düzeltmeye gönderilip gönderilmediğine göre değişir.

İtirazın olası sonuçları nelerdir?

İtiraz reddedilirse dava açılabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Burada, idari davalardaki genel 60 günlük süre değil, özel olarak düzenlenmiş 30 günlük süre uygulanır. Dava, binanın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır.

• Yürütmenin durdurulması istenebilir: Kanunun ilk halinde bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği yazıyordu. Anayasa Mahkemesi bu hükmü 27.02.2014 tarihli, E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla iptal etti. Bugün mahkeme, şartları varsa yıkım ve tahliye işlemlerinin yürütmesini durdurabilir.
• Bilirkişi incelemesi: İdare mahkemeleri bu davalarda genellikle konusunda uzman bilirkişi heyetine yerinde inceleme yaptırır. Raporun teknik zayıflıkları bu aşamada yeniden tartışılır.
• Süre planlaması: İtiraz ve dava süreleri birbirini takip eder. Hangi işleme karşı ne zaman dava açılacağı somut dosyaya göre değişebileceğinden, sürelerin planlaması için bir avukattan görüş almanızı öneririz.

Yargı kararıyla tespit sonucu değişirse bu durum da tapu müdürlüğüne bildirilir.

İtiraz edilmezse veya karar kesinleşirse ne olur?

İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesiyle tespit kesinleşir. Bu durumda İl Müdürlüğü gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Süreç şöyle işler:

1. Tahliye ve yıkım tebligatı: Tutanak yine binaya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
2. Süre verilmesi: Maliklere, yapıyı tahliye edip yıktırmaları için 90 günü geçmemek üzere süre verilir. Bu sürede yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağı bildirilir.
3. Yıkım ruhsatı: Maliklerden birinin başvurusu üzerine, tahliye ve abonelik kapatma belgeleriyle, diğer maliklerin muvafakati aranmadan altı iş günü içinde düzenlenir. 21,50 m’den yüksek binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmesi gerekir.
4. İdari yıkım: Süresinde yıktırılmayan yapılar, mülki amirin sağlayacağı kolluk desteğiyle tahliye edilerek idarece yıkılır veya yıktırılır. Bu durumda tahliye ve yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.

Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, kira yardımı veya yapım için yardım yapılabileceğini de düzenler. Yardımların koşullarını ve tutarlarını başvuru sırasında İl Müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Dönüşüm sürecinin tamamı için Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık sayfamıza göz atabilirsiniz.

Riskli yapı yıkılmadan güçlendirilebilir mi?

Evet, mümkündür ve bu seçenek çoğu zaman gözden kaçar. Uygulama Yönetmeliğine göre maliklerin riskli yapıyı yıktırmak yerine güçlendirmek istemesi halinde, yıkım için verilen süre içinde şu adımları tamamlamaları gerekir:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması
• Güçlendirme projesinin hazırlatılması
• İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması

Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin belirlediği süre içinde tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için İl Müdürlüğüne başvurulur. Bina, taşıyıcı sistemi uygun ve maliyet açısından mantıklıysa yıkılmadan güvenli hâle getirilebilir. Bunun için doğru bir mühendislik değerlendirmesi ve güçlendirme projesi gerekir. Süre kısıtlı olduğundan bu seçeneği değerlendirmek istiyorsanız karar kesinleşir kesinleşmez harekete geçin.

Başka bir firmaya yeni rapor yaptırabilir miyim?

Riskli yapı tespiti için hayır. Yönetmeliğe göre kural olarak her yapı için yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Lisanslı kuruluşlar başvuru aldıklarında binaya daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini elektronik sistemden kontrol eder. Daha önce tespite konu edilmiş bir yapıya ikinci kez riskli yapı tespiti yapılması, kanunda lisanslı kuruluş için yaptırım sebebi olarak sayılmıştır.

Ancak bu, raporunuzun bağımsız bir mühendis tarafından incelenmesine engel değildir. Raporu, rölöveyi, karot ve donatı verilerini ve zemin bilgilerini inceleyen bir teknik değerlendirme raporu, itiraz dilekçenizin ve olası davanın en güçlü dayanağı olabilir. Ayrıca binanızın gerçek deprem davranışını ayrıntılı olarak öğrenmek ve güçlendirme kararını sağlıklı vermek için Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre deprem performans analizi yaptırabilirsiniz. Bu iki raporun farkı aşağıda özetlenmiştir.

Riskli yapı tespiti ile TBDY 2018 deprem performans analizi arasındaki fark

İki yolu ve hangi durumda hangisinin tercih edileceğini Deprem Raporu Nasıl Alınır? rehberimizde ayrıntılı olarak açıkladık.

Riskli yapı kararı geldiğinde adım adım yapılacaklar

1. Tarihleri belgeleyin: Tutanağın fotoğrafını çekin, muhtarlık ilanının başlangıç ve bitiş tarihlerini yazılı olarak öğrenin ve itiraz süresinin son gününü takviminize işleyin.
2. Raporu edinin: Riskli yapı tespit raporunu, rölöve çizimlerini, karot ve laboratuvar föylerini, donatı tespit kayıtlarını ve zemin bilgilerini isteyin. Raporu yaptıran malik veya yöneticiyle iletişime geçin.
3. Diğer maliklerle koordine olun: Teknik heyet bir kez karar verdikten sonra başka malikin itirazı yeniden incelenmeyeceği için tek ve güçlü bir itiraz dosyası hazırlayın.
4. Bağımsız teknik inceleme yaptırın: Raporu RYTE 2019 esaslarına göre inceleyen bir inşaat mühendisinden, tespit edilen hataları gösteren yazılı bir değerlendirme alın. Zemin etüdünün yeterliliğine özellikle dikkat edin.
5. Dilekçeyi süresinde verin: Dilekçeyi İl Müdürlüğüne veya yetkili belediyeye verin ve kayıt numaralı alındı belgesi alın.
6. Sonucu takip edin: Teknik heyet kararı size bildirildiğinde, ret halinde dava açma süresinin 30 gün olduğunu unutmayın.
7. Alternatifi hazırlayın: Karar kesinleşme ihtimaline karşı güçlendirme veya kentsel dönüşüm seçeneklerini önceden değerlendirin.

Hermes Proje riskli yapı itirazında nasıl yardımcı olur?

Antalya’da mevcut binaların deprem güvenliği, riskli yapı tespiti, deprem performans analizi ve güçlendirme projeleri alanında hizmet veriyoruz. Riskli yapı kararına itiraz etmeyi düşünüyorsanız size şu konularda destek olabiliriz:

• Raporun teknik incelemesi: Rölöve, karot, donatı, zemin ve hesap verilerinin RYTE 2019 esaslarına uygunluğunu kontrol ederiz.
• Zemin etüdü değerlendirmesi: Rapordaki zemin parametrelerinin dayanağını ve yönetmeliklere uygunluğunu inceleriz.
• Teknik değerlendirme raporu: Tespit edilen hataları, dilekçenize ve olası davaya ek olarak sunabileceğiniz yazılı bir mühendislik değerlendirmesine dönüştürürüz.
• Güçlendirme fizibilitesi ve projesi: Bina yıkım yerine güçlendirilebilecek durumdaysa teknik uygunluk değerlendirmesini ve güçlendirme projesini hazırlarız.

Hukuki temsil ve dava süreçleri için bir avukatla çalışmanızı öneririz. Biz dosyanızın mühendislik tarafını güçlendiririz.

İlgili yazılarımız

• Riskli Yapı Tespiti ile Deprem Raporu (6306 Sayılı Kanun)
• Karot Testi Olumsuz Çıkarsa Ne Olur? Bina Yıkılır mı?
• Deprem Raporu Nasıl Alınır? TBDY 2018 Performans Raporu ve Riskli Yapı Tespiti
• Evim Depreme Dayanıklı mı? Binanızın Güvenliğini Öğrenmenin 7 Yolu
• Deprem Performans Analizi Fiyatları

Sık sorulan sorular

Riskli yapı raporunuzu birlikte inceleyelim

İtiraz süresi kısadır ve ilk yapılan itiraz çoğu zaman bütün binanın kaderini belirler. Elinizdeki riskli yapı tespit raporunu ve eklerini bize iletin. Raporu ve zemin etüdünü teknik açıdan değerlendirip itiraz için güçlü dayanaklar olup olmadığını ve binanız için en doğru yolu birlikte belirleyelim:

• Telefon / WhatsApp: 0542 681 16 91 · WhatsApp’tan yazın
• E-posta: info@hermesproje.com
• İletişim sayfası

Kaynaklar: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Madde 3 (7471 sayılı Kanunla değişik), Madde 5 ve Madde 6/9; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Madde 7, 8, 9 ve 10 (güncel metin); Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTE 2019); Anayasa Mahkemesinin 27.02.2014 tarihli, E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararı. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut dosyanız için bir avukat ve inşaat mühendisinden görüş alınız.