Güçlendirme mi, Yıkıp Yeniden Yapmak mı? Karar Ölçütleri ve Maliyet Kalemleri

“Binamız eski, güçlendirsek mi yoksa yıkıp yeniden mi yaptırsak?” sorusu, apartman toplantılarında en çok tartışılan konulardan biridir. Kimi kat maliki güçlendirmeyi geçici bir çözüm olarak görür, kimi de yeniden yapımın masrafından ve kirada geçecek yıllardan çekinir. Bu yazıda kararı etkileyen teknik, ekonomik ve hukuki ölçütleri tek tek ele alıyoruz:

• Kararın neden analizle başlaması gerektiği ve hangi deprem raporunun alınacağı
• Güçlendirmenin uygun olduğu ve yeniden yapımın öne çıktığı durumlar
• Her iki seçeneğin maliyet kalemleri ve süreleri
• Kat malikleri için gereken karar çoğunluğu
• Kentsel dönüşüm destekleri ve imar durumunun etkisi
• Sık yapılan yanlışlar ve bir karar tablosu

Karar neden analizle başlamalı?

Binanın yaşı, dış görünüşü veya yalnızca karot sonucu, güçlendirme ile yeniden yapım arasında karar vermek için yeterli değildir. Aynı yılda, aynı müteahhit tarafından yapılmış iki bina bile çok farklı sonuçlar verebilir. Bir binada yetersizlik yalnızca zemin kattaki birkaç kolonda toplanırken, diğerinde bütün katlara yayılmış olabilir.

Deprem performans analizinde binadan şu bilgiler toplanır:

• Taşıyıcı sistemin rölevesi: kolon, kiriş ve perdelerin yeri ve boyutları
• Donatı tespiti: beton örtüsü sıyrılarak ve donatı tarama cihazıyla
• Beton dayanımı: binadan alınan karot numuneleriyle
• Temel sistemi ve zemin bilgileri

Bu bilgilerle binanın bilgisayar modeli kurulur ve bina, TBDY 2018’in mevcut binalar için tanımladığı deprem etkisi altında analiz edilir. Konutlar ve işyerleri gibi sıradan binalarda hedef, 475 yıl tekrarlanma periyotlu DD-2 depreminde Kontrollü Hasar performans düzeyidir. Analiz sonucunda her elemanın hangi hasar bölgesinde kaldığı ve binanın hangi performans düzeyini sağladığı ortaya çıkar.

Güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki karar bu sonuçla başlar. Analiz yalnızca “yeterli” ya da “yetersiz” demekle kalmaz; yetersizliğin nerede, ne ölçüde ve hangi nedenle olduğunu da gösterir. Güçlendirmenin teknik ve ekonomik olarak mümkün olup olmadığını belirleyen de bu bilgidir.

Karot sonucu tek başına binanın deprem performansı hakkında yalnızca fikir verir. Beton dayanımı, analizde kullanılan girdilerden yalnızca biridir. Donatı durumu, sistem düzensizlikleri ve eleman detayları bilinmeden karottan bina hakkında hüküm çıkarılamaz. Ayrıntılar için Karot Testi Olumsuz Çıkarsa Ne Olur? yazımıza bakabilirsiniz.

Önce hangi deprem raporu alınmalı?

Deprem raporu iki farklı yoldan alınır ve karar sürecinde ikisinin sonucu farklıdır.

• TBDY 2018’e göre deprem performans analizi: Binanın performans düzeyini, hangi elemanların yetersiz olduğunu ve güçlendirme ihtiyacını ayrıntılı olarak gösterir. Güçlendirme projesi bu analize dayanır. Güçlendirme seçeneğini değerlendirmek isteyen kat malikleri için doğru başlangıç budur.
• 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşların, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre yaptığı tespittir. Amacı, binanın riskli yapı olup olmadığına karar vermektir; güçlendirme tasarımı için ayrıntılı bilgi vermez. Bina riskli bulunursa tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir ve süreç kentsel dönüşüm mevzuatına göre yürür.

Hangi raporun alınacağı kat maliklerinin amacına bağlıdır. Binanın güçlendirilip güçlendirilemeyeceğini öğrenmek isteyenler için performans analizi daha fazla bilgi verir. Kat malikleri yeniden yapımı tercih ediyorsa, özellikle bütün maliklerin anlaşamadığı durumlarda 6306’daki salt çoğunluk kuralından yararlanmak için riskli yapı tespiti gündeme gelir. İki yolun farkı için Deprem Dayanıklılık Raporu Nasıl Alınır? yazımıza, riskli yapı tespitinin aşamaları için Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.

Güçlendirme hangi durumlarda uygundur?

Güçlendirme, performans analizinde yetersiz bulunan bir binanın taşıyıcı sistemine yeni elemanlar eklenerek veya mevcut elemanları iyileştirilerek binanın hedeflenen performansı sağlamasıdır. Güçlendirilen bina, mevcut binalar için tanımlanan aynı yöntemlerle yeniden analiz edilir ve hedefi sağladığı gösterilir (TBDY 2018, madde 15.9.1). Güçlendirmenin genellikle teknik ve ekonomik olarak anlamlı olduğu durumlar şunlardır:

• Yetersizlik belirli katlarda veya elemanlarda toplanmışsa: Örneğin yalnızca zemin kattaki kolonlarda kesme dayanımı yetersizse, bu kolonların sargıyla güçlendirilmesi ya da temelden başlayan ve analizin gerektirdiği yüksekliğe kadar devam eden perdeler eklenmesi çözüm olabilir.
• Beton dayanımı ve donatı makul durumdaysa: Mevcut elemanların katkısı hesaba katılabildiğinde, eklenecek yeni eleman sayısı azalır.
• Ciddi korozyon yoksa: Donatıdaki kesit kaybı sınırlıysa onarım ve koruma güçlendirme projesine dahil edilebilir.
• Temel ve zemin yeni elemanlara uygunsa: Eklenen perdelerin altına yeni temel yapılır; zemin koşulları elverişliyse bu işin maliyeti makul kalır.
• Binanın mimari düzeni perde eklemeye izin veriyorsa: Perdelerin yerleştirileceği akslar, kullanımı ve dükkân cephelerini aşırı bozmadan bulunabiliyorsa güçlendirme kolaylaşır.
• Binanın kalan ömrü ve diğer özellikleri kat maliklerinin ihtiyacını karşılıyorsa: Daire büyüklükleri, kat sayısı ve konumdan memnun olunan bir binada güçlendirme, aynı binada güvenle kalmayı sağlar.

Güçlendirme yöntemleri yetersizliğin türüne göre seçilir. Betonarme mantolama, perde eklenmesi, lifli polimer (karbon lif) sargı, çelik elemanlar ve temel güçlendirmesi en sık kullanılan yöntemlerdir; bina üzerindeki ağır yüklerin hafifletilmesi de deprem etkisini azaltır (TBDY 2018, madde 15.10.7; yöntemler için bkz. madde 15.10). Yöntemlerin karşılaştırması için Bina Güçlendirme Yöntemleri yazımıza, sürecin tamamı için Antalya Bina Güçlendirme Projesi ve Uygulaması sayfamıza bakabilirsiniz.

Güçlendirme kararında önemli bir uyarı da şudur: Yetersizlik yalnızca bir katta görünse bile güçlendirme bütün binayı hesaba katarak tasarlanır. Bir katı güçlendirmek, deprem etkisini bir üst kata taşıyabilir. Bu konuyu Yalnızca Zemin Katı Güçlendirmek Yeter mi? yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Yeniden yapım hangi durumlarda öne çıkar?

Her yetersiz bina güçlendirilmeye uygun değildir. Bazı durumlarda güçlendirme teknik olarak mümkün olsa bile maliyeti, süresi ya da binaya getireceği kısıtlar nedeniyle anlamlı olmaz. Yeniden yapımın genellikle öne çıktığı durumlar şunlardır:

• Yetersizlik bütün katlara yayılmışsa: Hemen her katta, hemen her düşey elemanda yetersizlik varsa, çok sayıda yeni perde, yeni temel ve kapsamlı söküm gerekir. Bu noktada güçlendirme, neredeyse yeni bir taşıyıcı sistem kurmak anlamına gelir.
• Beton dayanımı çok düşükse: Mevcut elemanların katkısı çok azaldığında, yükün büyük bölümünü yeni elemanların taşıması gerekir. Ayrıca yeni elemanların mevcut yapıya bağlanmasında kullanılan ankrajların performansı da beton dayanımına bağlıdır.
• Donatıda ağır korozyon varsa: Donatısı ileri derecede paslanmış, beton örtüsü dökülmüş elemanların onarımı başlı başına kapsamlı bir iştir. Kıyıya yakın binalarda ve yıkanmamış deniz kumu kullanılmış betonlarda bu sorun daha sık görülür.
• Taşıyıcı sistem çok düzensizse: Ciddi yumuşak kat, kısa kolon, burulma ve süreksiz elemanlar bir arada bulunuyorsa, bütün bu kusurları gidermek güçlendirmeyi karmaşık ve pahalı hale getirir.
• Zemin ve temel ciddi sorunluysa: Temel sisteminin yenilenmesi ya da zemin iyileştirmesi gerekiyorsa güçlendirme maliyeti hızla artar.
• Binanın başka ağır eksikleri de varsa: Eskimiş tesisat, yetersiz yalıtım, asansör veya otopark eksikliği gibi sorunlar güçlendirmeyle çözülmez. Yeniden yapım bu eksikleri de birlikte giderir.
• Kat malikleri yeniden yapımda anlaşmışsa: Yeni imar koşulları ve kentsel dönüşüm süreci kat malikleri için daha avantajlı bir sonuç veriyorsa, karar teknik kadar ekonomik bir tercihe dönüşür.

Depremde hasar görmüş binalarda durum ayrıca değerlendirilir. TBDY 2018’e göre hasarlı bir binanın deprem güvenliği, mevcut binalar için verilen yöntemlerle belirlenemez (madde 15.1.6). Böyle bir binanın güçlendirilmesinde mevcut elemanların dayanım ve rijitliğinin ne ölçüde hesaba katılacağına projeden sorumlu inşaat mühendisi karar verir (madde 15.1.7). Ağır hasarlı binalarda güvenlik için geçici destekleme gerekebilir; bu konuyu Binanın Askıya Alınması yazımızda anlattık.

Maliyet kalemleri: iki seçenek yan yana

Güçlendirme ile yeniden yapımın maliyetini karşılaştırırken yalnızca inşaat işlerine bakmak yanıltıcı olur. Her iki seçeneğin de görünmeyen kalemleri vardır. Aşağıdaki tablo bu kalemleri yan yana gösterir; tutarlar binaya, konuma ve döneme göre çok değiştiği için rakam vermiyoruz.

Uygulamada güçlendirme maliyetinin yeni yapım maliyetine oranı, karar için önemli bir göstergedir. Ancak bu oran tek başına karar ölçütü olmamalıdır. Güçlendirmede taşınma ve kira giderlerinin genellikle daha sınırlı kalması ya da binanın kısmen kullanılmaya devam edebilmesi; yeniden yapımda ise yeni binanın kalan ömrünün çok daha uzun olması ve diğer eksiklerin de giderilmesi hesaba katılmalıdır. Sağlıklı bir karşılaştırma için güçlendirme seçeneğinin ön tasarımı yapılmalı, yeniden yapım seçeneği için de imar durumu ve yeni binanın alanı netleştirilmelidir.

Süre ve binada kalma

İki seçeneğin süreleri ve kullanıcılar üzerindeki etkisi çok farklıdır.

Güçlendirmede süre; binanın büyüklüğüne, güçlendirilecek eleman sayısına, seçilen yönteme ve temel çalışması gerekip gerekmediğine göre değişir. Lifli polimer sargı ve dış cepheden yapılan bazı uygulamalar binanın kısmen kullanılmasına izin verebilir. Perde eklenmesi, mantolama ve temel çalışmalarında ise ilgili bağımsız bölümlerin veya dükkânların geçici olarak boşaltılması gerekebilir. Proje ve ruhsat süreci de toplam süreye eklenir.

Yeniden yapımda bütün kullanıcılar binayı boşaltır. Süreç; malikler arasında anlaşma, projelerin hazırlanması, yıkım ve yeni yapı ruhsatlarının alınması, yıkım, inşaat ve iskân aşamalarından oluşur. Bu aşamaların her biri ayrı bir süre gerektirir ve kat maliklerinin bu süre boyunca başka bir yerde oturması gerekir.

Süre, özellikle yaşlı kat malikleri, çocuklu aileler ve zemin katta işyeri olanlar için kararı doğrudan etkileyen bir ölçüttür. Bir işyerinin aylarca kapalı kalması, güçlendirmeyi yeniden yapıma göre daha cazip hale getirebilir.

Kat malikleri için gereken karar çoğunluğu

Teknik olarak en doğru seçenek bile kat malikleri arasında yeterli çoğunluk sağlanmadan uygulanamaz. Gereken çoğunluk, seçilen yola ve binanın hukuki durumuna göre değişir.

Güçlendirme için

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre temeller, kolonlar, kirişler ve perdeler ortak yerdir (madde 4). Ortak yerlerde inşaat ve onarım için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz (madde 19).

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55. maddesine 13 Ocak 2024 tarihli değişiklikle eklenen 17. fıkra, yalnızca taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi amacıyla yapılan ruhsat başvurularını kolaylaştırır. Bu hükümle:

• Başvuru, kat maliklerinin beşte dördünün güçlendirme kararıyla yapılabilir.
• Hüküm, yapının ilk ruhsat tarihindeki mevzuata uygun olması ve başka esaslı tadilat yapılmaması koşuluyla uygulanır.
• Bu kapsamda yapılan ve yalnızca taşıyıcı sisteme ilişkin olan değişiklikler, parselin emsal ve taban alanı hesabına konu edilmez.

Hüküm yalnızca taşıyıcı sistemin güçlendirilmesine yönelik ve başka esaslı tadilat içermeyen başvuruları kapsadığından, kat ilavesi veya kullanım değişikliği gibi değişiklikler içeren başvurular bu kolaylıktan yararlanamaz. Projesiz değişiklik yapılmış binalarda önce yapının hukuki durumunun netleştirilmesi gerekebilir. Yapı kayıt belgeli ve iskânsız binalarla ilgili ayrıntılar için Yapı Kayıt Belgeli Binada Deprem Raporu ve İskânsız Binada Deprem Raporu yazılarımıza bakabilirsiniz.

Yeniden yapım için

Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse, binanın yeniden yapımına ilişkin uygulama kararları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (madde 6/1). Bu oran, 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce üçte ikiydi. Karara katılmayanların arsa payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılır; paydaşlara satılamazsa Kanunda belirtilen usulle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.

Bina riskli yapı olarak tespit edilmemişse ve ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanında da bulunmuyorsa, 6306’daki salt çoğunluk kuralı uygulanmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 dışında binanın isteğe bağlı olarak yıkılıp yeniden yapılması için özel bir çoğunluk öngörmez; Kanunda hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu uygulanır (KMK madde 9). Türk Medeni Kanunu da paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemlerini ve korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerini, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamışsa bütün paydaşların kabulüne bağlar (madde 692). Bu nedenle böyle bir binada yıkıp yeniden yapım kararı kural olarak bütün maliklerin anlaşmasını gerektirir. Yeniden yapım isteyen ama bütün malikleri ikna edemeyen binalarda riskli yapı tespiti çoğu zaman sürecin başlangıcı olur.

Bu bölümdeki bilgiler genel niteliktedir. Her binanın tapu kaydı, kat mülkiyeti durumu ve malik yapısı farklıdır. Karar öncesinde bir hukukçudan ve ilgili idareden güncel bilgi alınması önerilir.

Kentsel dönüşüm destekleri ve imar durumu

6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturmaları şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (madde 5/1). Bu desteklerin türü, tutarı, süresi ve başvuru koşulları dönemsel olarak değişir. Güncel koşullar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğünden ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığından öğrenilmelidir.

Kanun, güçlendirme için de bir imkân öngörür. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Kanunun amaçları doğrultusunda Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir; usul ve esaslar Cumhurbaşkanınca belirlenir (madde 6/8). Bu kredinin uygulamada açık olup olmadığı ve koşulları, başvurudan önce Başkanlıktan teyit edilmelidir.

Yeniden yapımda imar durumu sonucu doğrudan etkiler. Yeni bina, parselin bugünkü imar planına ve yönetmelik koşullarına göre yapılır. Emsal, çekme mesafeleri, otopark ve sığınak gibi koşullar, yeni binanın alanının mevcut binadan fazla ya da az olmasına yol açabilir. Bu nedenle yeniden yapım seçeneği değerlendirilirken ilk iş, ilgili belediyeden imar durumunun alınması ve yeni binada her kat malikine düşecek alanın kabaca hesaplanmasıdır. Kentsel dönüşüm süreci hakkında genel bilgi için Kentsel Dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan yanlışlar

• “Eski bina mutlaka yıkılmalı.” Binanın yaşı tek başına karar ölçütü değildir. Aynı dönemde yapılmış binaların performansı, malzeme ve işçilik kalitesine göre çok farklı olabilir. Karar analizle verilir.
• “Karot kötü çıktı, bina yıkılacak.” Karot sonucu yalnızca fikir verir. Düşük beton dayanımı, analizde diğer bilgilerle birlikte değerlendirilir. Beton dayanımı düşük olan binaların bir kısmı güçlendirilebilir.
• “Güçlendirme geçici bir çözümdür.” Projesine uygun yapılmış bir güçlendirme, binanın TBDY 2018’de mevcut binalar için tanımlanan performans hedefini sağlamasını amaçlar. Geçici olan, destekleme gibi acil önlemlerdir; güçlendirme kalıcı bir yapısal müdahaledir.
• “Güçlendirilen bina yeni bina gibi olur.” Güçlendirilmiş bina, mevcut binalar için tanımlanan hedefi sağlar. Yeni bir binada ise tasarım baştan yönetmeliğin bütün kurallarına göre yapılır; eleman detayları, tesisat ve kalan ömür bakımından yeni bina genellikle daha elverişlidir.
• “Karbon lif her sorunu çözer.” Lifli polimer sargı, kolonlarda kesme ve eksenel basınç dayanımını ve sünekliği, kirişlerde kesme dayanımını ve sünekliği artırır. Ancak TBDY 2018’e göre sargı yöntemleriyle kolon ve kirişlerin eğilme kapasitesi artırılamaz (madde 15.10.1 ve 15.10.3). Sargı binanın yatay rijitliğini de kayda değer ölçüde artırmaz; bu nedenle yanal rijitliği yetersiz binalarda perde eklemenin (madde 15.10.5) yerine kullanılamaz.
• “Yalnızca dükkânları güçlendirmek yeter.” Bir katı güçlendirmek deprem etkisini başka bir kata taşıyabilir. Güçlendirme bütün binanın analiziyle tasarlanmalıdır.
• “Projesiz güçlendirme daha ucuzdur.” Analize ve projeye dayanmayan müdahaleler binada yeni düzensizlikler yaratabilir ve yarar yerine zarar verebilir. Taşıyıcı sisteme yapılan her müdahale ruhsatlı ve projeli olmalıdır.

Karar tablosu

Aşağıdaki tablo, kat malikleri toplantısında tartışmayı düzenlemek için kullanılabilir. Tablodaki eğilimler geneldir; nihai karar binaya özgü analiz ve ön tasarımla verilmelidir.

Üç örnek senaryo

Aşağıdaki senaryolar, ölçütlerin birlikte nasıl değerlendirildiğini göstermek için hazırlanmış temsilî örneklerdir; gerçek bir binaya ait değildir. Her binanın kararı kendi analiz sonuçlarına göre verilir.

Bu senaryolarda kararı değiştiren şey binanın yaşı değil, yetersizliğin yaygınlığı ve malzemenin durumudur. Bu yüzden apartman toplantısında ilk sorulması gereken soru “binamız kaç yaşında?” değil, “analiz neyi gösteriyor?” olmalıdır. Binanızın hangi yönetmeliğe göre yapıldığını öğrenmek için Binam Hangi Deprem Yönetmeliğine Göre Yapıldı? yazımıza bakabilirsiniz.

Adım adım karar süreci

1. Deprem performans analiziBinanın TBDY 2018’e göre performansı belirlenir; yetersiz elemanlar ve katlar ortaya çıkar. Kat malikleri yeniden yapımı tercih ediyorsa, özellikle bütün maliklerin anlaşamadığı durumlarda 6306’daki salt çoğunluk kuralından yararlanmak için riskli yapı tespiti gündeme gelir.
2. Güçlendirme ön tasarımıGüçlendirme mümkünse yöntem ve kapsam belirlenir; yaklaşık maliyet, süre ve binada kalma imkânı çıkarılır.
3. Yeniden yapım fizibilitesiBelediyeden imar durumu alınır; yeni binanın alanı, maliyeti ve süresi kabaca hesaplanır; kentsel dönüşüm destekleri araştırılır.
4. Kat malikleri toplantısıİki seçenek aynı tabloda karşılaştırılır; gereken çoğunlukla karar alınır.
5. Proje, ruhsat ve uygulamaSeçilen yola göre güçlendirme projesi ya da yeni yapı projeleri hazırlanır, ruhsat alınır ve uygulamaya geçilir.

Kat malikleri toplantısına nasıl hazırlanılır?

Güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki karar çoğu zaman bir veya birkaç kat malikleri toplantısında verilir. Toplantının verimli geçmesi için şu belgelerin hazır olması kararı kolaylaştırır:

• Deprem performans analizi raporu: Binanın performans düzeyi, yetersiz elemanlar ve katlar
• Güçlendirme ön tasarımı: Önerilen yöntem, yeni elemanların yerleri, yaklaşık maliyet ve süre, binada kalma imkânı
• İmar durumu: Yeniden yapımda parselin emsali, çekme mesafeleri ve otopark koşulları
• Tapu ve kat mülkiyeti bilgileri: Malik sayısı, arsa payları, bağımsız bölümlerin durumu
• Destek bilgileri: Kira yardımı, kredi gibi güncel destekler hakkında ilgili idareden alınmış bilgi

Toplantıda mühendise sorulabilecek sorular da kararı netleştirir:

• Yetersizlik binanın neresinde ve neden ortaya çıkıyor?
• Güçlendirme hangi yöntemle, hangi katlarda yapılacak; dükkânlar ve daireler nasıl etkilenecek?
• Güçlendirmeden sonra bina hangi performans düzeyini sağlayacak?
• Uygulama sırasında hangi bölümlerin ne kadar süre boşaltılması gerekecek?
• Söküm ve onarım işleri maliyete dahil mi?
• Binada güçlendirmeyle çözülemeyecek başka sorunlar var mı?

Kararın kat maliklerinin ortak anlayışıyla verilmesi, uygulama sırasında çıkabilecek anlaşmazlıkları da azaltır. Apartmanlarda deprem raporu sürecinin tamamı için Apartmanda Deprem Raporu Nasıl Alınır? yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracılar ve işyerleri açısından

Binada kiracı olarak oturanlar veya zemin katta işyeri işletenler de karardan doğrudan etkilenir. Güçlendirmede uygulama yöntemine göre kısa süreli boşaltma gerekebilirken, yeniden yapımda kiracıların binayı tamamen boşaltması gerekir. Riskli yapı tespiti ve tahliye süreçlerinde kiracılar için de kira yardımı gibi destekler 6306 sayılı Kanunda düzenlenmiştir; koşullar dönemsel olarak değişir. Kiralık işyerlerinde deprem raporu ve güçlendirme masraflarının kime ait olduğu konusunu Kiralık İşyerinde Deprem Raporunu Kim Öder? yazımızda ele aldık.

Antalya’daki binalarda dikkat edilecekler

Antalya’da karar verirken bölgeye özgü bazı koşullar da hesaba katılmalıdır:

• Kıyı ortamı: Denize yakın binalarda tuzlu hava donatı korozyonunu hızlandırır. Korozyonun boyutu, güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki kararı doğrudan etkileyebilir.
• Zemin: Kent merkezinin önemli bir kısmı traverten üzerindedir; ova ve dere yataklarında ise gevşek alüvyon ve yüksek yeraltı suyu görülebilir. Yeni temel gerektiren çözümlerde zemin koşulları maliyeti etkiler. Zemin koşulları parselden parsele değişir.
• Zemin kat işyerleri ve oteller: Ticari zemin katlarda projesiz kolon ve duvar değişiklikleri sık görülür. Otellerde ve sezonluk işletmelerde ise uygulamanın sezon dışına planlanabilmesi güçlendirmeyi daha uygulanabilir kılabilir.

Sık sorulan sorular

İlgili yazılar

• Antalya Bina Güçlendirme Projesi ve Uygulaması
• Bina Güçlendirme Yöntemleri: Mantolama, Perde İlavesi, Karbon Lif ve Çelik Çapraz
• Yalnızca Zemin Katı Güçlendirmek Yeter mi?
• Kolonlarda Kesme Göçmesi: Binaları Yıkan Göçme Türü
• Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç
• Karot Testi Olumsuz Çıkarsa Ne Olur?
• Apartmanda Deprem Raporu Nasıl Alınır?

Yönetmelik maddeleri ve kaynaklar

• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), Resmî Gazete, 18 Mart 2018, Sayı 30364 (Mükerrer): madde 15.1.6 ve 15.1.7 (hasarlı binalar), 15.9.1 (güçlendirilen binaların değerlendirilmesi), 15.10 (betonarme binaların güçlendirilmesi), Tablo 3.4 (performans hedefleri).
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 4, 9 ve 19.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 692.
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, madde 2, 3, 5 ve 6 (7471 sayılı Kanunla yapılan değişikliklerle, Resmî Gazete, 9 Kasım 2023).
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, madde 55/17 (Resmî Gazete, 13 Ocak 2024, Sayı 32428 ile eklenen fıkra).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve bir deprem performans analizinin, güçlendirme projesinin veya hukuki danışmanlığın yerine geçmez. Binanızın durumu ancak yerinde inceleme ve TBDY 2018’e göre yapılan analizle belirlenebilir; mevzuattaki karar çoğunlukları ve destekler için güncel bilgi ilgili idareden alınmalıdır. Raporlarımız ve projelerimiz, Yüksek İnşaat Mühendisi Uğur Özmen (İMO Sicil No: 78711) sorumluluğunda hazırlanır.