Kısaca: Apartmanda deprem raporu almanın iki yolu vardır. 1) 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı tespiti: Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapar. Kat maliklerinden yalnızca biri bile başvurabilir. Bina riskli çıkarsa sonuç tapuya işlenir ve dönüşüm süreci başlar. 2) TBDY 2018’e göre deprem performans analizi: Binanın deprem davranışını ayrıntılı gösterir, güçlendirme ihtiyacını ortaya koyar ve tapuya işlenmez. Genellikle kat malikleri kurulu kararıyla yaptırılır. Antalya’da apartman ve siteler için iki yolu da yürütüyoruz: 0542 681 16 91 · WhatsApp
Apartmanda “deprem raporu” ne demek?
Günlük dilde “deprem raporu” denildiğinde iki farklı rapor kastedilebilir. Apartmanda hangi yolun seçileceği, kimin başvuracağını, kararın nasıl alınacağını ve sonucun hukuki etkisini değiştirir. Bu nedenle ilk adım, iki yolun farkını bilmektir.
| Riskli yapı tespiti (6306 sayılı Kanun) | Deprem performans analizi (TBDY 2018) | |
|---|---|---|
| Soru | Bina riskli mi? | Bina depremde nasıl davranır, hangi elemanlar yetersiz? |
| Kim yapar? | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluş | Yetkin inşaat mühendisi veya mühendislik firması |
| Kim başvurabilir? | Kat maliklerinden biri, birkaçı veya tamamı | Genellikle kat malikleri kurulu kararıyla yönetim |
| Yöntem | Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTE 2019) | TBDY 2018 Bölüm 15 |
| Sonuç | “Riskli” veya “riskli değil” | Performans düzeyi, yetersiz elemanlar, güçlendirme ihtiyacı |
| Hukuki etkisi | Riskli çıkarsa tapuya belirtme işlenir, boşaltma ve dönüşüm süreci başlar | Teknik değerlendirmedir; tapuya işlenmez |
| Ne zaman tercih edilir? | Kentsel dönüşüm düşünülüyorsa veya binanın riskli olduğundan şüpheleniliyorsa | Binayı korumak, güçlendirme seçeneklerini görmek isteniyorsa |
İki yolu tek tek binalar için deprem raporu nasıl alınır? yazımızda da karşılaştırdık. Bu yazıda apartman ve sitelere özgü konulara odaklanıyoruz: kim başvurur, karar nasıl alınır, masraf nasıl paylaşılır, inceleme günü neler olur.
1. Yol: Riskli yapı tespiti (6306 sayılı Kanun)
Kim başvurabilir? Tüm komşuların onayı gerekir mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği (Madde 7), riskli yapı tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılacağını düzenler. Kanunda bu başvuru için çoğunluk veya oybirliği şartı yoktur. Bu nedenle apartmandaki tek bir kat maliki bile, binanın tamamı için lisanslı bir kuruluşa başvurabilir.
Ayrıca idare (Bakanlık veya yetki verilen belediye), malikler harekete geçmezse tespiti kendisi yapabilir veya maliklere süre verebilir. Bu durumda masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.
Masrafı kim öder?
Malikin kendisi başvurursa ücreti başlangıçta başvuran malik öder. Uygulamada en sağlıklı yol, masrafın kat malikleri kurulu kararıyla ve arsa payı oranında paylaşılmasıdır. Bunun için önceden karar alınması, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler. Tek bir malikin başvurup masrafı diğerlerinden sonradan talep etmesi mümkün olsa da, bu konuda hukuki destek alınması önerilir.
Başvuru için hangi belgeler gerekir?
- Başvuranın kimlik bilgileri ve tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm)
- Varsa binanın onaylı mimari ve statik projeleri (belediye arşivinden alınabilir)
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bilgileri (varsa)
- Bina yöneticisinin iletişim bilgileri ve ortak alanlara erişim planı
Tespit süreci adım adım
- Başvuru ve sözleşme: Malik veya yönetim lisanslı kuruluşla sözleşme yapar. Başvuru Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden kayda alınır.
- Yerinde inceleme: Binanın rölövesi çıkarılır, kolon ve perdelerden karot alınır, donatı röntgeni ve sıyırma ile donatı tespiti yapılır.
- Laboratuvar ve hesap: Karot numuneleri laboratuvarda test edilir. Bina RYTE 2019’a göre değerlendirilir.
- Raporun idareye gönderilmesi: Rapor il müdürlüğüne veya yetkili belediyeye iletilir ve incelenir.
- Bildirim ve itiraz: Bina riskli bulunursa sonuç tapuya işlenir ve maliklere bildirilir. Malikler kanunda tanınan süre içinde itiraz edebilir. Ayrıntılar: riskli yapı kararına itiraz.
- Dönüşüm: Karar kesinleşince boşaltma ve yeniden yapım süreci başlar. 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra riskli yapılarda uygulama kararları salt çoğunlukla alınabilmektedir. Ayrıntılar: kentsel dönüşüm.
Sürecin tüm adımlarını riskli yapı tespiti nasıl yapılır? yazımızda ayrıntılı anlattık. Bu hizmeti Bakanlık lisanslı kuruluşumuzla veriyoruz: riskli yapı tespiti.
Komşu karot alınmasına izin vermezse ne olur?
Riskli yapı tespiti için karot ve donatı tespiti genellikle ortak alanlardaki (otopark, bodrum, sığınak, merdiven boşluğu) kolon ve perdelerde yapılır. Bazı durumlarda dairelerin içine de girilmesi gerekebilir. 6306 sayılı Kanun, tespit çalışmalarını engelleyenler hakkında Cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulacağını öngörür. Uygulamada ise en etkili yol, komşulara sürecin önceden açıklanması ve inceleme gününün birlikte planlanmasıdır. Karot alınan yerler, inceleme sonunda uygun onarım harcıyla kapatılır.
2. Yol: TBDY 2018’e göre deprem performans analizi
Kat malikleri binayı yıkmak değil, korumak ve güçlendirmek istiyorsa, ya da önce binanın gerçek durumunu görmek istiyorsa, TBDY 2018’e göre deprem performans analizi daha fazla bilgi verir. Bu analizde:
- Binanın taşıyıcı sistemi yerinde ölçülür ve malzeme özellikleri (karot, donatı) belirlenir.
- Bina, parsele özgü deprem tehlikesiyle TBDY 2018 Bölüm 15’e göre hesaplanır.
- Hangi kolon, perde ve kirişlerin yetersiz olduğu tek tek gösterilir.
- Güçlendirme gerekiyorsa seçenekler ve kapsamı ortaya konur.
Performans analizi sonucu tapuya işlenmez. Bu nedenle kat malikleri, sonuca göre güçlendirme, dönüşüm veya başka bir yol konusunda bilgiye dayalı karar verebilir. Rapor türlerinin ayrıntıları için Antalya deprem performans analizi sayfamıza, maliyet kalemleri için deprem performans analizi fiyatları yazımıza bakabilirsiniz.
Kat malikleri kurulunda karar nasıl alınır?
Riskli yapı tespiti için tek malikin başvurusu yeterli olsa da, apartmanda en sağlıklı sonuç ortak kararla elde edilir. Ortak karar masrafın paylaşımını, ortak alanlara erişimi ve inceleme gününün planlanmasını kolaylaştırır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici veya kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır ve alınan karar karar defterine işlenir.
Toplantı için örnek gündem:
- Binanın deprem güvenliğinin değerlendirilmesi ihtiyacının görüşülmesi
- Rapor türünün seçilmesi (riskli yapı tespiti veya TBDY 2018 deprem performans analizi)
- Teklif veren kuruluşların değerlendirilmesi ve seçimi
- Rapor bedelinin kat malikleri arasında paylaşım esasının (örneğin arsa payı oranında) belirlenmesi
- Yöneticinin sözleşme imzalamaya ve inceleme günlerini planlamaya yetkilendirilmesi
- Ortak alanlara ve gerekirse dairelere erişim izni, kiracıların bilgilendirilmesi
Karar metni yazılırken rapor türü, seçilen kuruluş, bedel ve paylaşım esası, yöneticinin yetkileri açıkça belirtilmelidir. Riskli yapı kararından sonra alınacak dönüşüm kararları için 6306 sayılı Kanun’daki özel çoğunluk ve usul kuralları geçerlidir. Bu aşamada hukuki destek alınması önerilir.
Yöneticiler için kuruluş seçme kontrol listesi
- Yetki: Riskli yapı tespiti yaptıracaksanız kuruluşun Bakanlık lisansı var mı?
- Kapsam: Teklif; rölöve, karot sayısı, donatı tespiti (röntgen ve sıyırma), laboratuvar ve hesabı ayrı ayrı içeriyor mu?
- Yöntem: Raporun hangi esasa (RYTE 2019 veya TBDY 2018) göre hazırlanacağı yazılı mı?
- Karot sayısı: Yönetmeliğin istediği en az numune sayısının altında kalan “hızlı” ya da “ucuz” tekliflere dikkat edin.
- Süre: İnceleme, laboratuvar ve rapor teslim takvimi belirtilmiş mi?
- Onarım: Karot ve sıyırma yerlerinin nasıl kapatılacağı tanımlanmış mı?
- Açıklama: Kuruluş, raporu kat maliklerine anlaşılır bir dille açıklamayı taahhüt ediyor mu?
- Yerel deneyim: Antalya’daki zemin koşullarını ve bina stokunu bilen bir ekip mi?
“Deprem testi” adı altında kapı kapı dolaşan, karot almadan sonuç veren veya birkaç saatte rapor vaat eden kişilere karşı dikkatli olun. Bu konudaki uyarılarımız için evim depreme dayanıklı mı? yazımıza bakabilirsiniz.
İnceleme günü apartmanda neler olur?
- Rölöve: Ekip, kolon ve perdelerin yerini ve boyutlarını ölçer. Projesi bulunan binalarda proje ile uygulama karşılaştırılır.
- Karot alımı: Seçilen kolon ve perdelerden silindir biçiminde beton numuneler alınır. İşlem gürültülüdür ve su kullanılır; genellikle otopark, bodrum ve zemin kattaki ortak alanlarda yapılır. Ayrıntılar: karot alımı.
- Donatı tespiti: Donatı röntgeni ile donatının yeri ve aralığı belirlenir, bazı noktalarda sıva ve beton kabuğu sıyrılarak donatı çapı ölçülür. Ayrıntılar: mevcut binada donatı tespiti.
- Onarım: Karot ve sıyırma yerleri aynı gün uygun harçla kapatılır.
- Süre: Ortalama büyüklükteki bir apartmanda saha çalışması çoğunlukla bir gün içinde tamamlanır. Daha büyük binalarda süre uzayabilir.
Karot sonuçları beton kalitesi hakkında fikir verir. Binanın riskli olup olmadığı ise karot, donatı ve rölöve verileriyle yapılan hesap sonucunda belirlenir. Karot sonucu düşük çıkarsa ne olacağını karot testi olumsuz çıkarsa ne olur? yazımızda anlattık.
Sonuca göre apartmanda neler yapılır?
| Sonuç | Anlamı | Sonraki adım |
|---|---|---|
| Riskli yapı (6306) | Bina, RYTE 2019’a göre riskli bulundu | Tapuya belirtme, itiraz süresi, ardından boşaltma ve kentsel dönüşüm |
| Riskli değil (6306) | Bina riskli yapı tanımına girmiyor | Rapor kayıt altına alınır; gerekirse performans analiziyle ayrıntılı değerlendirme |
| Performans yeterli (TBDY 2018) | Bina hedeflenen performansı sağlıyor | Bakım, korozyon ve su yalıtımı önlemleriyle binanın korunması |
| Performans yetersiz (TBDY 2018) | Bazı elemanlar veya binanın tamamı yetersiz | Güçlendirme ile yıkıp yeniden yapma arasında maliyet ve süre karşılaştırması |
Güçlendirme seçenekleri için güçlendirme sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracılar ve dükkân sahipleri
Apartmanda kiracı oturuyorsa, inceleme günü ve olası sonuçlar hakkında kiracıların önceden bilgilendirilmesi gerekir. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kiracılara da bildirim yapılır ve boşaltma süreci kiracıları da kapsar. Zemin kattaki dükkânlarda, vitrin için kolon kesilmesi veya duvar kaldırılması gibi değişiklikler inceleme sırasında özellikle dikkat edilen konulardır. İşyeri ruhsatı için ayrıca rapor gerekip gerekmediğini işyeri ruhsatı için deprem dayanıklılık raporu sayfamızda anlattık.
Apartmanınız veya siteniz için deprem raporu mu gerekiyor? Antalya’da apartman yöneticileri ve kat malikleriyle çalışıyoruz. Toplantı öncesi bilgilendirmeden teklife, inceleme gününün planlanmasından raporun kat maliklerine açıklanmasına kadar süreci birlikte yürütüyoruz. Riskli yapı tespitini Bakanlık lisanslı kuruluşumuzla, deprem performans analizini TBDY 2018’e göre yapıyoruz. Binanızın adresini ve kat sayısını gönderin, size süre ve kapsamı hızlıca bildirelim. 0542 681 16 91 · WhatsApp’tan yazın
İlgili yazılar ve hizmetler
Sık sorulan sorular
Apartmanda deprem raporu için tüm kat maliklerinin onayı gerekir mi?
Riskli yapı tespiti için gerekmez. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ne göre tespit, malikler veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır ve bunun için çoğunluk ya da oybirliği şartı yoktur; tek bir malik başvurabilir. Ancak masrafın paylaşımı ve ortak alanlara erişim için kat malikleri kurulunda ortak karar alınması önerilir.
Tek bir kat maliki riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Evet. Kat maliklerinden biri, binanın tamamı için Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilir. Masrafı başlangıçta başvuran malik öder. Diğer maliklerin bu masrafa katılması için önceden karar alınması veya hukuki destek alınması önerilir.
Deprem raporu masrafı kat malikleri arasında nasıl paylaşılır?
Uygulamada en yaygın yol, kat malikleri kurulu kararıyla masrafın arsa payı oranında paylaştırılmasıdır. İdarenin re’sen yaptırdığı tespitlerde masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Paylaşım esasının karar defterine açıkça yazılması, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
Riskli yapı tespiti ile deprem performans analizi arasındaki fark nedir?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında binanın riskli olup olmadığına karar verir; riskli çıkarsa tapuya işlenir ve dönüşüm süreci başlar. TBDY 2018’e göre deprem performans analizi ise binanın deprem davranışını ayrıntılı olarak gösterir, yetersiz elemanları ve güçlendirme ihtiyacını ortaya koyar ve tapuya işlenmez.
Komşum karot alınmasına izin vermezse ne olur?
Karot ve donatı tespiti çoğunlukla ortak alanlardaki kolon ve perdelerde yapılır. 6306 sayılı Kanun, tespit çalışmalarını engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulacağını öngörür. Yine de en etkili yol, komşulara süreci önceden açıklamak ve inceleme gününü birlikte planlamaktır.
Apartmanda inceleme ne kadar sürer?
Ortalama büyüklükteki bir apartmanda rölöve, karot ve donatı tespitinden oluşan saha çalışması çoğunlukla bir gün içinde tamamlanır. Laboratuvar testleri ve hesap ile birlikte raporun hazırlanma süresi binanın büyüklüğüne ve proje arşivinin bulunup bulunmamasına göre değişir.
Bina riskli çıkarsa ne olur?
Sonuç tapuya işlenir ve maliklere bildirilir. Malikler kanunda tanınan süre içinde itiraz edebilir. Karar kesinleşince binanın boşaltılması ve yeniden yapımı için süreç başlar; riskli yapılarda uygulama kararları salt çoğunlukla alınabilmektedir.
Bina riskli çıkmazsa güçlendirme gerekir mi?
“Riskli değil” sonucu, binanın güncel deprem yönetmeliğinin hedeflediği performansı sağladığı anlamına gelmez. Binayı uzun süre kullanmayı düşünen kat malikleri için TBDY 2018’e göre deprem performans analizi, güçlendirme gerekip gerekmediğini ayrıntılı olarak gösterir.
Kaynaklar ve mevzuat
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Madde 3, Madde 8) ve 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği (Madde 7 – riskli yapıların tespiti).
- 7471 sayılı Kanun (Resmî Gazete 09.11.2023) – 6306 sayılı Kanun’daki karar çoğunluğu değişiklikleri.
- Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTE 2019).
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), Resmî Gazete 18.03.2018, Sayı 30364 (mükerrer) – Bölüm 15.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – kat malikleri kurulu, yönetici ve ortak giderler.
- Kamu Denetçiliği Kurumu’nun tek malik başvurusuna ilişkin 2023 tarihli tavsiye kararı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat malikleri kurulu kararları, masraf paylaşımı ve dönüşüm süreçleri için hukuki destek alınması önerilir.
Binanız için mühendislik desteği mi gerekiyor?
Hermes Proje, Antalya merkezli ve Bakanlık lisanslı bir riskli yapı tespit kuruluşudur. Binanızın adresini iletin, süreci birlikte planlayalım.
