Kısa cevap: Riskli yapı tespiti, maliklerden birinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından lisanslı bir kuruluşa başvurmasıyla başlar. Kuruluş binada röleve, karot ve donatı tespiti yapar, binayı Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTE 2019)‘a göre değerlendirir ve raporu il müdürlüğüne (veya yetkili belediyeye) gönderir. Bina riskli bulunursa sonuç tapuya işlenir, binaya tutanak asılır, e-Devlet’ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Malikler ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. Tespit kesinleşince maliklere binanın boşaltılması ve yıktırılması için süre verilir; yeni yapı için kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.
“Binamız riskli mi?” sorusunun resmi cevabı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitidir. Bu yazıda süreci başvurudan yeni binanın yapımına kadar adım adım, her aşamada sizi neyin beklediğiyle birlikte anlatıyoruz.
Kimlerin başvurabileceği, gerekli belgeler ve masraflar gibi temel bilgileri Riskli Yapı Tespiti sayfamızda, karara itiraz sürecini ise Riskli Yapı Kararına İtiraz rehberimizde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Önce şunu bilin: Deprem raporu iki yoldan alınabilir. TBDY 2018’e göre hazırlanan deprem performans raporu, binanın yönetmelikteki performans hedefini sağlayıp sağlamadığını ayrıntılı olarak gösterir. 6306 sayılı Kanun’a göre yapılan riskli yapı tespiti ise binanın “riskli yapı” olup olmadığını belirler ve sonucu tapuya işlenir. Amacınız binanın güvenliğini öğrenmek, tadilat veya güçlendirme kararı vermekse performans raporu; kentsel dönüşüme gitmekse riskli yapı tespiti uygun yoldur. Ayrıntılar: Deprem Raporu Nasıl Alınır?
Riskli yapı tespiti süreci: 10 adımda özet
| Adım | Ne olur? | Kim yapar? |
|---|---|---|
| 1. Başvuru | Maliklerden biri lisanslı kuruluşa başvurur | Malik veya kanuni temsilcisi |
| 2. Yerinde inceleme | Röleve, karot alımı, donatı tespiti | Lisanslı kuruluş |
| 3. Analiz ve rapor | RYTE 2019’a göre değerlendirme | Lisanslı kuruluş |
| 4. İdareye gönderim | Rapor elektronik sistemle il müdürlüğüne iletilir ve incelenir | Kuruluş / İl Müdürlüğü |
| 5. Tapuya şerh | Riskli yapı, en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir | İl Müdürlüğü / İdare |
| 6. Tebligat ve ilan | Binaya tutanak, e-Devlet bildirimi, muhtarlıkta 15 gün ilan | İdare |
| 7. İtiraz | İlanın son gününden itibaren 15 gün | Malikler |
| 8. Kesinleşme ve süre | Boşaltma ve yıktırma için maliklere süre verilir | İdare |
| 9. Tahliye ve yıkım | Yapı boşaltılır, yıkım ruhsatı alınarak yıkılır | Malikler (yapmazlarsa idare) |
| 10. Yeni yapı kararı | Hisseleri oranında salt çoğunlukla karar, proje ve ruhsat | Malikler |
1. Başvuru: Kim, nereye başvurur?
Riskli yapı tespiti için binadaki maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcisi, Bakanlık tarafından lisans verilmiş bir kurum veya kuruluşa başvurabilir. Diğer maliklerin onayı gerekmez; tek bir malikin başvurusu bütün bina için tespit yapılmasını sağlar. Kiracılar tek başına başvuru yapamaz.
Başvuruda genellikle başvuranın kimlik bilgisi, tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm) ve varsa binanın onaylı projeleri istenir. Tespit için binanın içine, özellikle bodrum ve zemin kattaki kolonlara erişim sağlanması gerekir.
Tespit masrafı maliklere aittir. Maliklere verilen sürede tespit yaptırılmazsa Bakanlık veya idare tespiti resen yaptırabilir ve masrafı maliklerden hisseleri oranında tahsil edebilir.
2. Yerinde inceleme: Röleve, karot ve donatı tespiti
Lisanslı kuruluşun ekibi binada şu işleri yapar:
- Röleve: Taşıyıcı sistemin, özellikle değerlendirmede esas alınan katın kolon, perde ve kiriş yerleşimi ile boyutları ölçülür.
- Karot: Kolon veya perdelerden beton numuneleri alınarak laboratuvarda basınç deneyi yapılır. Karot sonuçları tek başına binanın durumu hakkında yalnızca fikir verir; karar analizle verilir.
- Donatı tespiti: Beton örtüsü sıyrılarak ve donatı tespit cihazlarıyla donatı sayısı, çapı, etriye aralığı ve korozyon durumu belirlenir. Ayrıntılar için donatı tespiti yazımıza bakın.
- Zemin bilgisi: Binanın bulunduğu yerin zemin özellikleri belirlenir.
İnceleme sırasında karot alınan ve sıyrılan yüzeyler tamir harcı ile kapatılır. Binada oturanların inceleme gününde kolonlara erişimi kolaylaştırması süreci hızlandırır.
3. Analiz ve rapor
Riskli yapı tespiti, TBDY 2018’deki ayrıntılı performans analizinden farklı olarak, RYTE 2019 esaslarına ve Bakanlığın elektronik sistemine göre yapılır. Bu yöntemde, yerinde toplanan verilerle esas alınan kattaki düşey taşıyıcı elemanların deprem etkileri altındaki durumu değerlendirilir ve binanın “riskli” olup olmadığına karar verilir.
Laboratuvar sonuçlarının çıkması ve analiz süresi binanın büyüklüğüne ve iş yoğunluğuna göre değişir. Karot sonuçlarının ne zaman çıktığını Karot Sonucu Ne Zaman Çıkar? yazımızda anlattık.
4–5. İdareye gönderim ve tapuya şerh
Rapor, lisanslı kuruluş tarafından elektronik sistem üzerinden ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (yetki devri varsa belediyeye) gönderilir. Rapor incelenir; eksiklik bulunmazsa riskli bulunan yapı, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Halk arasında “riskli yapı şerhi” denilen kayıt budur.
Bina riskli bulunmazsa rapor yine idareye iletilir, ancak tapuya riskli yapı şerhi konmaz.
6. Tebligat ve ilan
Riskli yapı tespiti maliklere şu yollarla duyurulur:
- Tespite ilişkin tutanak binaya asılır.
- Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır.
- Tespit, binanın bulunduğu muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
Muhtarlıktaki ilanın son günü, tespit bütün malik ve hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca elden tebligat beklemeyin; süreler bu tarihten işlemeye başlar.
7. İtiraz: 15 gün
Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne veya yetkili idareye dilekçe ile itiraz edebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet bir rapor hakkında karar verdikten sonra aynı rapora başka bir malikin yaptığı itiraz yeniden incelenmez; bu nedenle maliklerin tek ve güçlü bir itiraz dosyası hazırlaması önemlidir.
Teknik heyet itirazı reddederse idari yargı yolu açıktır. Dilekçe, gerekçeler ve süre hesabının ayrıntıları için Riskli Yapı Kararına İtiraz rehberimize bakın.
8. Tespit kesinleşince: Maliklere süre verilir
İtiraz süresi geçtiğinde veya itiraz reddedildiğinde tespit kesinleşir. İdare, maliklere yapının boşaltılması ve yıktırılması için süre verir; bu süre ve süre sonunda yapılacak işlemler bildirimde yazılır. Süre içinde yıkım yapılmazsa idare ek süre verebilir; bina boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi istenebilir. Malikler yıktırmazsa yapı, idare tarafından yıktırılır.
Malikler bu aşamada binayı yıkmak yerine, teknik olarak uygunsa güçlendirmeye de karar verebilir. Bu seçeneğin uygulanabilirliği binanın durumuna ve maliklerin kararına bağlıdır.
9. Tahliye ve yıkım
Yıkım için belediyeden yıkım ruhsatı alınır. Bunun için genellikle binanın boşaltıldığının ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kapatıldığının belgelenmesi istenir. Yıkım, fen kurallarına uygun olarak ve çevre güvenliği sağlanarak yapılmalıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için kira yardımı veya taşınma desteği gibi destekler öngörülmüştür. Destek türü, tutarı ve süresi Bakanlıkça dönemsel olarak belirlenir; başvuru koşullarını tahliyeden önce il müdürlüğünden veya belediyeden öğrenmenizi öneririz.
10. Yeni yapı kararı: Salt çoğunluk
Riskli yapının bulunduğu parselde yeni bina yapılması, arsa payı satışı veya diğer uygulamalar için malikler bir araya gelerek karar alır. 7471 sayılı Kanunla (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) yapılan değişiklikle bu kararlar artık en az üçte iki çoğunlukla değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınmaktadır.
Karara katılmayan maliklere karar ve teklif bildirilir. Teklifi kabul etmeyen maliklerin payları, Kanunda öngörülen usule göre rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir; satışta önce anlaşan diğer maliklere öncelik tanınır. Bu aşama hukuki sonuçları ağır bir süreçtir; bir avukattan destek almanızı öneririz.
Karar alındıktan sonra yeni binanın zemin etüdü, mimari ve statik projeleri hazırlanır ve yapı ruhsatı alınır. Bu süreci Statik Proje Nasıl Hazırlanır? yazımızda anlattık.
Bina riskli çıkmazsa ne olur?
Rapor binanın riskli olmadığını gösterir ve tapuya şerh konmaz. Ancak bu, binanın TBDY 2018’e göre tam olarak yeterli olduğu anlamına gelmez. Riskli yapı tespiti, binanın kentsel dönüşüm kapsamına girip girmediğini belirlemek için yapılır; binanın deprem güvenliğini ayrıntılı olarak öğrenmek, tadilat veya güçlendirme kararı vermek için TBDY 2018’e göre deprem performans analizi daha uygun bir değerlendirmedir.
Riskli yapı tespitinden önce bilmeniz gerekenler
- Sonuç tapuya işlenir: Bina riskli çıkarsa şerh tapuya işlenir ve süreç başlar. Kararı vermeden önce malikler olarak bilgilenin.
- Kiracılarınızı bilgilendirin: Tespit kesinleşirse binanın boşaltılması gerekir; kira sözleşmeleri ve tahliye konusunda erken planlama yapın.
- Belgelerinizi hazırlayın: Onaylı projeler, yapı ruhsatı ve iskân belgesi süreci kolaylaştırır.
- Sürelere dikkat edin: İtiraz süresi muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gündür ve hak düşürücüdür.
- Destekleri araştırın: Kira yardımı, kredi ve hibe gibi destekler dönemsel olarak değişir; güncel koşulları resmi kaynaklardan öğrenin.
Antalya’da riskli yapı tespiti: Bakanlık lisanslı kuruluşumuzla riskli yapı tespiti yapıyor, başvurudan raporun idareye teslimine kadar süreci yürütüyoruz. Önce binanızın durumunu öğrenmek isterseniz TBDY 2018’e göre deprem performans analizi de yapıyoruz. 0542 681 16 91 · WhatsApp’tan yazın
İlgili yazılar
Sık sorulan sorular
Riskli yapı tespiti için kimler başvurabilir?
Binadaki maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcisi, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilir. Diğer maliklerin onayı gerekmez. Kiracılar tek başına başvuru yapamaz.
Riskli yapı tespiti kaç günde sonuçlanır?
Yerinde inceleme genellikle bir gün sürer. Karot deneyleri, analiz ve raporun idarede incelenmesi binanın büyüklüğüne ve iş yoğunluğuna göre birkaç haftayı bulabilir. Bina riskli çıkarsa ayrıca 15 günlük muhtarlık ilanı ve ardından 15 günlük itiraz süresi işler.
Riskli yapı kararı tapuya işlenir mi?
Evet. Riskli bulunan yapı, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Bina riskli çıkmazsa şerh konmaz.
Riskli yapı kararından sonra ne kadar sürede bina boşaltılır?
Tespit kesinleştikten sonra idare maliklere boşaltma ve yıktırma için süre verir; süre bildirimde yazılır. Süre içinde yıkım yapılmazsa ek süre verilebilir, hizmetler kesilebilir ve yapı idare tarafından yıktırılabilir.
Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir?
9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra, riskli yapılarda yeni yapıya ilişkin kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınmaktadır. Daha önce bu oran üçte ikiydi.
Riskli yapıda oturan kiracı ne yapmalı?
Kiracılar riskli yapı tespitine başvuramaz ve itiraz edemez, ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında kira veya taşınma desteğinden yararlanabilir. Destek koşullarını il müdürlüğünden veya belediyeden öğrenebilirler.
Riskli yapı tespiti mi, deprem performans analizi mi yaptırmalıyım?
Kentsel dönüşüme gitmek istiyorsanız riskli yapı tespiti, binanın deprem güvenliğini ayrıntılı olarak öğrenmek, tadilat, kat ilavesi veya güçlendirme kararı vermek istiyorsanız TBDY 2018’e göre deprem performans analizi uygun yoldur.
Riskli yapı tespitini kim öder?
Tespit masrafı maliklere aittir. Maliklere verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa idare tespiti resen yaptırabilir ve masrafı maliklerden hisseleri oranında tahsil edebilir.
Kaynaklar: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; 7471 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 09.11.2023); 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği; Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (2019). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; süreler ve destekler için mevzuatın güncel metni ve idarenin bildirimi esas alınmalıdır.
Binanız için mühendislik desteği mi gerekiyor?
Hermes Proje, Antalya merkezli ve Bakanlık lisanslı bir riskli yapı tespit kuruluşudur. Binanızın adresini iletin, süreci birlikte planlayalım.
